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丽水市建立“四大机制”破解“三权”抵押不良贷款直接处置难题
(发布日期:2017-10-26  责任编辑:市金融办)

丽水市自2012年获批开展全国农村金融改革试点以来,针对农村融资难问题,积极开展“三权”抵押贷款并取得了阶段性成效。截至20179月末,“三权”抵押贷款余额达109.01亿元,其中林权抵押贷余额58.65亿元,居浙江省第一;农房抵押贷款余额44.48亿元,居浙江省第二;农村土地流转经营权抵押贷款余额5.87亿元,居浙江省第二。但随着业务量的增多,先后产生了多笔“三权”抵押不良贷款。为此,我市通过建立司法保障和事前承诺机制、多样化抵押物价值评估机制、抵押物流转交易机制、部门协调合作机制等“四大机制”建设,积极探索抵押物直接处置途径,进一步完善产权融资机制,增加金融机构发放“三权”抵押贷款积极性。截至目前,我市已通过司法途径处置农房抵押、农村土地流转经营权抵押、林权抵押的不良贷款各1笔,为浙江省乃至全国农村“三权”抵押贷款直接处置探索了有效经验。

一、司法保障和事前承诺机制

(一)出台司法保障意见,认可抵押权效力。出台《关于为推进农村“三权”抵押工作提供司法保障的试行意见》,依法认可银行抵押权效力,为银行通过司法途径处置“三权”抵押物提供了制度依据,畅通了司法处置渠道,有效破解目前有资质的评估公司往往存在缺乏农村产权评估标准、经办人员对涉农行业不了解、缺乏合理的评估方式和评估费用标准等难题。

(二)建立事先承诺制度,保障抵押物顺利处置。要求借款人取得土地经营权发包方或农房所在村集体同意抵押的书面承诺,并提供贷款无法归还时同意处置的书面证明。同时,要求农房抵押人要做出农房处置后有第二住所的书面承诺。如在松阳县的农房抵押不良贷款处置案例中,借款人在贷款办理环节提供了所在村集体同意抵押及流转处置的书面承诺,以及农房处置后有第二住所的书面承诺,为法院作出银行胜诉判决及执行抵押房屋拍卖提供了有效支撑。抵押房屋拍卖后,该借款人按照书面承诺住在其女儿居住所。

二、建立多样化的抵押物价值评估机制

(一)参照市场价格评估抵押物价值。由评估公司对抵押物价值进行评估。主要针对有市场参照价格、价值易于评估的情况,同时明确需要评估公司进行评估的情况。如在松阳县的农房抵押不良贷款处置案例中,抵押农房所在位置为城郊结合部,周围有可正常交易的商品房,市场价格参照性较强,拍卖过程中由评估公司对其进行价值评估。

(二)联合行业协会评估抵押物价值。由“评估机构+行业协会”共同对抵押物价值进行评估。由本地相关行业协会对抵押物出具评估价值作为评估机构的参考价值,有效解决评估机构有评估资质但市场情况了解不充分,本地行业协会对抵押物价值较为了解、但没有评估资质的两难问题。如在景宁县的农村承包土地经营权抵押贷款不良处置案例中,抵押物为茶山土地经营权及其附着物,由于评估公司对茶叶价值等缺乏专业了解和评估标准,故采取评估公司和茶叶行业协会共同评估的方式确定抵押物价值,获得了各方认同。

(三)借助专业机构评估抵押物价值。由森林资源调查评价机构对抵押物价值进行评估;在推进林权抵押贷款过程中,在市、县两级建立以林权管理中心,森林资源收储中心、林权交易中心、森林调查评价机构为主要架构的“三中心一结构”森林资源流转服务平台,其中森林调查评价机构主要负责为森林资源流转变现提供调查规范设计和资产评估服务。如在庆元县的林权抵押不良贷款处置案例中,庆元县海西林业调查规划设计所进行森林资源资产评估,由其出具评估咨询报告。

三、建立抵押物流转交易机制

(一)建立农村产权交易流转平台。建立“市—县—乡”三级农村产权交易流转平台,在抵押物需要处置变现时,金融机构与借款人协商一致后,可将“三权”资产的基本情况、产权凭证、村集体或农户同意转让证明等材料交至该产权交易服务平台,通过平台公开竞价流转,成交所得用于抵偿债务。截至目前,产权交易平台累计成交“三权”2266宗,成交金额3.52亿元,为抵押物直接处置交易和公允价值的形成奠定了市场基础。

(二)引入淘宝司法拍卖处置模式。在完成抵押物价值评估、估算保留价和起拍价、制作拍卖公告后,即可通过淘宝网“司法拍卖”平台进行拍卖。该方式可充分发挥“淘宝网”广为人知的网络交易平台,吸引更多潜在竞买人竞买,缓解拍卖处置过程中经常出现的在同村这样应该“熟人社会”中,其他村民碍于情面,购买他人土地流转经营权或农房的积极性不高的问题,可有效提高拍卖的成交率。目前我市通过司法途径处置的“三权”抵押不良贷款案例均由淘宝网司法拍卖平台成功进行拍卖。

四、建立多部门协调合作机制

(一)在处置过程中,及时受理跟进案件。特别是结合“三权”抵押物有一定时效性的特点,采取优先处置程序。如在景宁县的土地流转经营权抵押不良贷款处置案例中,抵押物为种植茶叶的土地流转经营权,地上附着物价值占抵押物总价值比重较高,而这些附着物均具有较强季节性,且需要有人常态化管理。这一特有属性决定土地流转经营权抵押物处置有时限要求,以防止处置时间过长导致农作物缺少正常管理而产生经济损失、降低抵押物价值。对此,在处置过程中,人民银行积极协调法院,采取优先办理程序,较大程度减少中间各环节的耽搁时间。

(二)在拍卖过程中,参与寻找潜在买家。最大程度缩短拍卖环节的时间,实现高效处置。如在景宁县农村土地流转经营抵押贷款不良处置案例中,首次在淘宝网上拍卖时,由于村民碍于情面,购买积极性不高,导致流拍。随后,多次协调贷款银行在其贷款客户中寻找潜在买家,经过5个月的沟通协调,最终在第二次拍卖时成功。

(三)在执行环节中,给予制定优先政策。最大程度缩短执行环节的时间,积极提高处置效率。如在庆元县的林权抵押不良贷款案例中,针对庆元县林木采伐指标总体限制在50%、部分乡镇指标较少、年底指标匮乏的情况,县林业局承诺通过预留、调价使用指标等方式优先保障低押林权采伐指标。

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